VEFA : une nullité qui fait boule de neige

Un promoteur immobilier a démarché un couple de particuliers pour l’acquisition d’un lot de copropriété à réhabiliter et à transformer en résidence d’habitation. Le compromis précisait que la vente était assurée « en l’état », à charge pour eux de financer des travaux pourtant évalués très précisément par le promoteur sur des plans élaborés par lui et à l’aide d’entrepreneurs choisis également par ses soins. Il avait même pris soin de signer au nom des acquéreurs les devis correspondants. Pourtant, ceux-ci, qui avaient souscrit un prêt immobilier en financement de travaux jamais réalisés, ont assigné le notaire et la banque en garantie en cas de nullité de la vente et du prêt. La banque a formé une demande incidente en réparation du gain manqué.

La cour d’appel ayant accueilli la nullité et l’appel en garantie contre le notaire, le pourvoi principal formé par ce dernier et son assureur soulevait un moyen en trois branches. Ainsi, le contrat litigieux ne serait pas une VEFA au motif que l’acte lui-même stipulait que le promoteur vendeur n’avait pris aucun engagement de réaliser les travaux dont les acquéreurs n’étaient pas engagés à en rapporter le montant. Il en découlerait que le notaire ne saurait être fautif pour n’avoir pas proposé aux acquéreurs « un cadre juridique approprié » et, par conséquent, tenu à garantir la restitution consécutive. Le pourvoi incident formé par la banque reprochait aux juges du fond d’avoir limité le préjudice sans y avoir intégré la perte totale des intérêts contractuels de l’emprunt annulé.

Les deux pourvois sont rejetés par la Cour de cassation. D’une part, elle approuve la cour d’appel d’avoir retenu la qualification de VEFA, ainsi que la garantie du notaire fautif tenu dès lors à garantie après les vendeurs défaillants. D’autre part, elle retient classiquement que la perte du gain espéré par les intérêts de l’emprunt constituait seulement une perte de chance souverainement évaluée.

Une requalification prévisible...