Renonciation à la révision du loyer commercial à la baisse : conditions de validité

Alors que l’illégalité de la clause d’indexation excluant la réciprocité de la variation en stipulant que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse ne fait plus débat (prononçant la nullité d’une telle clause, V. Civ. 3^e, 14 janv. 2016, n° 14-24.681, Dalloz actualité, 20 janv. 2016, obs. Y. Rouquet ; AJDI 2016. 365 , obs. F. Planckeel et A. Antoniutti ; ibid. 157, point de vue J.-P. Dumur ; RTD com. 2016. 56, obs. J. Monéger ; réputant non-écrite, au visa de l’art. L. 112-1 c. mon. fin., la clause qui impose une hausse minimale de loyer, V. Paris, 20 janv. 2016, n° 13/21626, AJDI 2016. 360 , obs. F. Planckeel et A. Antoniutti ; V. encore Versailles, 10 mars 2015, n° 13/08116, JCP E 2015. 1231, obs. B. Brignon ; Loyers et copr. 2015, n° 225, obs. P.-H. Brault), au cas particulier, se posait la question de la validité de la renonciation du preneur à se prévaloir d’une révision du loyer à la baisse.

Plus précisément, dans l’arrêt rapporté, les parties avaient expressément convenu, « comme constituant une condition essentielle et déterminante du […] bail, sans laquelle il n’aurait pas été consenti, que le preneur renonce pendant toute la durée du présent bail à faire fixer judiciairement le loyer à une somme inférieure au loyer contractuel […], même dans le cas où la valeur locative se révélerait inférieure au loyer contractuel ».

Or, à la suite d’une variation du loyer de plus d’un quart par le jeu de l’indexation, le preneur a, en cours d’exécution du contrat, sollicité la révision du loyer à la baisse sur le fondement de l’article L. 145-39 du code de...