Bail conclu par l’indivision : pas d’exception de nullité en cas d’exécution

Par l’arrêt de rejet rapporté, la Cour de cassation rappelle, d’une part, que le bail conclu au nom de l’indivision est frappé de nullité absolue mais, d’autre part (et surtout) que le locataire ne saurait se prévaloir de cette nullité par voie d’exception, dès lors que le contrat a reçu exécution.

Au cas d’espèce, un bail d’habitation avait été conclu entre un locataire et le mandataire de l’indivision propriétaire.

En fin de relation contractuelle à la suite de la délivrance par celui-ci d’un congé pour vendre, le locataire a contesté la validité de l’acte : à raison de l’absence de personnalité morale de l’indivision, le contrat de location est inexistant ou nul. Par voie de conséquence, il en va de même du congé. Et, selon lui, le congé étant frappé de nullité absolue, celle-ci ne pouvait pas être couverte par le règlement des loyers en cours de bail.

Il n’a obtenu gain de cause ni devant le juge du fond (Paris, 26 janv. 2016), ni devant les hauts magistrats.

Certes, le juge du droit reconnaît que le bail conclu au nom d’une indivision dépourvue de personnalité juridique est nul de nullité absolue (annulant un congé donné par « la famille » propriétaire au motif qu’une telle entité est dépourvue de toute personnalité juridique, V. déjà Civ. 3^e, 10 juin 1998, n° 96-17.975, Rev. loyers 1998. 494, note J. Rémy ; Dans le même sens, à propos d’un congé pour vente donné par « l’indivision », V. Civ. 3^e, 25 avr. 2001, n° 99-14.368, Bull. civ. III, n° 50 ; D. 2001. 1591, et les obs. ; RTD civ. 2002. 130, obs. J. Patarin  ; Loyers et copr. 2001, n° 219, obs. B. Vial-Pedroletti ; Paris, 19 févr. 2004, n° 2002/17943, AJDI 2004. 383 ; V. aussi, jugeant que l’indivision n’est...